Como se calcula a prestação do crédito habitação
A maior parte dos créditos à habitação em Portugal tem prestações constantes: pagas o mesmo valor todos os meses (enquanto a taxa não muda), mas a composição vai mudando. No início, quase tudo é juros. Com o tempo, a parte de capital cresce e a de juros diminui.
O que decide o valor da prestação são três coisas: o capital em dívida (o preço menos a entrada), a taxa de juro e o prazo. O simulador acima faz a conta por ti. A tabela mostra, para um crédito de 150 000 € a 30 anos, como a taxa de juro pesa no valor mensal e no total de juros:
| Taxa (TAN) | Prestação mensal | Total pago | Juros |
|---|---|---|---|
| 2,5% | 593 € | 213 365 € | 63 365 € |
| 3,5% | 674 € | 242 484 € | 92 484 € |
| 4,5% | 760 € | 273 610 € | 123 610 € |
| 5,5% | 852 € | 306 606 € | 156 606 € |
Repara que um ponto percentual a mais na taxa custa dezenas de euros por mês e milhares de euros em juros ao longo do prazo. É por isso que vale a pena comparar propostas de vários bancos e simular com uma taxa um pouco acima da atual.
Taxa fixa, variável ou mista
- Variável: a taxa é a Euribor (a 3, 6 ou 12 meses) mais o spread do banco, e é revista periodicamente. Se a Euribor sobe, a prestação sobe.
- Fixa: a taxa mantém-se durante o prazo, ou durante uma parte dele. A prestação é previsível, mas costuma começar mais alta do que a variável.
- Mista: fixa nos primeiros anos e variável depois. Dá estabilidade no início e deixa a incerteza para mais tarde.
TAN, TAEG e o custo real do crédito
A TAN (taxa anual nominal) é só o preço do dinheiro: é a taxa que entra no cálculo da prestação. A TAEG (taxa anual efetiva global) inclui também as comissões, os seguros exigidos e o imposto do selo, por isso mostra o custo total e é a que deves usar para comparar propostas. Pede a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) a cada banco: tem tudo no mesmo formato.
Quanto posso pedir: a taxa de esforço
A taxa de esforço é a parte do rendimento líquido mensal do agregado que vai para o crédito (e para outros créditos que já tenhas). Os bancos têm os seus limites, ligados às regras do Banco de Portugal, e testam o que acontece se a taxa de juro subir. Como regra prática, usamos 30% do rendimento como prestação confortável e 35% como limite apertado: acima disso, qualquer imprevisto pesa muito.
Se não sabes que casa podes pagar, começa pelo assistente "Onde cabe o teu orçamento": diz quanto ganhas e a entrada que tens e mostra, zona a zona, onde a prestação cabe e que anúncios existem.
A entrada e os custos além do preço
Além da entrada (normalmente pelo menos 10% do preço), tens de contar com custos que não entram no crédito:
- o IMT e o imposto do selo (0,8% do preço);
- a escritura e o registo;
- a avaliação do banco e eventuais comissões de processo;
- os seguros de vida e multirriscos, que costumam ser exigidos pelo banco.
Como estimativa, reserva alguns milhares de euros além do IMT e do selo. Quanto mais barata é a casa, mais pesam estes custos fixos.