Rentabilidade bruta e líquida: o que cada uma mede
A rentabilidade bruta é a renda de um ano a dividir pelo preço de compra. É a conta mais simples e a que aparece nos anúncios, mas ignora tudo o que o proprietário paga. A rentabilidade líquida parte da mesma renda e desconta os custos e os impostos, e é a que diz quanto o imóvel rende de facto.
Exemplo passo a passo
Uma casa de 200 000 € arrendada por 900 € por mês, com um mês sem inquilino por ano, IMI a 0,3% do preço e 300 € de seguro e manutenção por ano:
| Renda bruta anual (900 € x 12) | 10 800 € |
| Rentabilidade bruta | 5,4% |
| Rendas recebidas (11 meses com inquilino) | 9900 € |
| IMI (0,3% do preço) | - 600 € |
| Seguro e manutenção | - 300 € |
| Rendimento antes de IRS | 9000 € |
| IRS a 25% (taxa autónoma) | - 2250 € |
| Rendimento líquido por ano | 6750 € |
| Rentabilidade líquida | 3,4% |
Uma rentabilidade bruta de 5,4% fica em 3,4% depois de custos e impostos. É por isso que comparar zonas só pela bruta engana: o que conta é o que sobra.
O que descontar na conta
- IMI: imposto anual do imóvel, definido por cada câmara.
- Condomínio: só entra se for o proprietário a pagá-lo. Na maioria dos arrendamentos é o inquilino.
- Seguros e manutenção: seguro multirriscos e pequenas reparações ao longo do ano.
- Meses sem inquilino: entre inquilinos a casa fica vazia, e esses meses não têm renda.
- IRS sobre as rendas: o simulador desconta 25% por defeito, que pode ser desligado.
Não estão na conta o IMT, a escritura e as obras de entrada, que são custos de uma só vez e aumentam o dinheiro investido. Se compras com crédito, os juros também pesam na rentabilidade real do teu dinheiro.
Como comparar zonas
Duas casas com o mesmo preço podem render muito diferente conforme a zona. Na página de comparar zonas vês o preço por m², a renda por m² e a rentabilidade bruta de duas zonas lado a lado, com os dados oficiais do INE. Para ver a rentabilidade líquida de uma casa concreta, usa o simulador acima com a renda que esperas receber.
Perguntas frequentes
Como se calcula a rentabilidade bruta de um arrendamento?
Divide a renda anual pelo preço de compra e multiplica por 100. Com uma casa de 200 000 € arrendada por 900 € por mês, a renda anual é de 10 800 € e a rentabilidade bruta é de 5,4%.
Qual é a diferença entre rentabilidade bruta e líquida?
A bruta olha só para a renda e para o preço. A líquida desconta o que o proprietário paga de facto: IMI, condomínio quando é ele a pagar, seguros, manutenção, os meses sem inquilino e o IRS sobre as rendas. A líquida é a que mostra quanto sobra no fim do ano.
Que impostos pago sobre as rendas?
As rendas são rendimento sujeito a IRS. A forma mais comum é a taxa autónoma, que o simulador usa como ponto de partida a 25%. Podes também optar por englobar as rendas no teu rendimento, e contratos de arrendamento longos podem ter taxas mais baixas. Confirma com o Portal das Finanças ou com um contabilista, porque depende do teu caso.
Qual é uma boa rentabilidade para um imóvel arrendado?
Depende da zona e do risco. Em muitas zonas de Portugal a rentabilidade bruta anda entre 4% e 7%, e a líquida fica claramente abaixo, porque os custos e o IRS levam uma parte. Compara sempre com o que terias noutra aplicação e com o risco de a casa ficar vazia ou precisar de obras.
O que é o IMI e quanto pesa?
O IMI é o imposto anual sobre o valor patrimonial tributário do imóvel. A taxa é definida por cada câmara municipal, entre 0,3% e 0,45% nos prédios urbanos, e aplica-se ao valor patrimonial, que costuma ser mais baixo do que o preço de mercado. O simulador pré-preenche 0,3% do preço como ponto de partida: ajusta ao valor da tua caderneta predial.
A rentabilidade inclui a valorização do imóvel?
Não. A rentabilidade do arrendamento mede só o rendimento das rendas. Se o preço do imóvel sobe ou desce, isso é outro ganho ou perda, que se realiza só quando vendes, e que tem os seus próprios impostos.
Informação geral e estimativas, não é aconselhamento financeiro, fiscal ou jurídico. As regras e as taxas mudam: confirma sempre com o teu banco, com o Portal das Finanças ou com um profissional.